Calculadora Plusvalía Municipal (IIVTNU) 2026

Método real (ganancia) y método objetivo (valor catastral del suelo).

Introduce tus datos

Valor de adquisición

€

Valor de transmisión (venta)

€

Años de tenencia

años

Valor catastral del suelo

€

Necesario para el método objetivo. Aparece en la nota simple catastral.

Resultado

Cálculo orientativo según normativa española 2026. Los resultados pueden variar según tu situación particular. Consulta con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.

Calculadora Plusvalía Municipal (IIVTNU) 2026

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano al vender o transmitir un inmueble. Desde la reforma de 2021 se pueden elegir dos métodos: el real (sobre la ganancia real) y el objetivo (sobre el valor catastral del suelo). El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable.

Método real vs método objetivo

El método real calcula el impuesto sobre la ganancia real de la venta (precio de venta menos precio de compra), aplicando un coeficiente según los años de tenencia. El método objetivo se calcula sobre el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente. Desde 2021, puedes elegir el método que de menor cuota.

Cuándo conviene cada método

Si has ganado poco o nada con la venta (o has perdido), el método real te dará una cuota menor o cero. Si la ganancia ha sido elevada, el método objetivo puede ser más ventajoso, especialmente si el valor catastral del suelo es bajo.

Ejemplo real

Vendes por 220.000 € una vivienda comprada por 150.000 € hace 8 años. Ganancia: 70.000 €. Método real: 70.000 × 0,22 × 30% = 4.620 €. Si el valor catastral del suelo es 60.000 €, método objetivo: 60.000 × 0,42 × 3% = 756 €. Conviene el objetivo.

Reforma de 2021 y sentencias previas

La reforma de 2021 del IIVTNU vino motivada por sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucional el método anterior cuando no había ganancia real. Ahora, si no hay ganancia, no se paga plusvalía con el método real. El método objetivo sigue siendo una alternativa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir el método que más me convenga?

Sí. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el método real y el objetivo. Calcula ambos y elige el de menor cuota.

¿Qué pasa si vendo con pérdida?

Con el método real, si no hay ganancia, la cuota es cero. El método objetivo sigue generando cuota, por lo que en este caso conviene el método real.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

Al transmitir el inmueble, en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Se presenta el modelo 600 (en compraventas) o el modelo específico del ayuntamiento.