Calculadora Alquiler vs Compra 2026

Rentabilidad bruta, neta e IRPF del alquiler de una vivienda.

Introduce tus datos

Precio de compra de la vivienda

€

Alquiler mensual

€/mes

IBI anual

€

Comunidad anual

€

Seguro anual

€

Mantenimiento anual

€

Resultado

Cálculo orientativo según normativa española 2026. Los resultados pueden variar según tu situación particular. Consulta con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.

Calculadora Alquiler vs Compra 2026

Calcula la rentabilidad de alquilar una vivienda en España: rentabilidad bruta (ingresos / precio de compra), rentabilidad neta (tras IBI, comunidad, seguro y mantenimiento) y el impacto fiscal del IRPF sobre los rendimientos del capital inmobiliario.

Rentabilidad bruta y neta del alquiler

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra. La rentabilidad neta resta los gastos asociados (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, seguros de impago) antes de dividir. Una rentabilidad neta superior al 3-4% suele considerarse atractiva en España, aunque debe compararse con la rentabilidad de otras inversiones.

IRPF del alquiler: rendimientos del capital inmobiliario

Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) se aplica una reducción del 60% cuando se trata de arrendamiento de vivienda habitual, lo que supone un gran ahorro fiscal: solo tributa el 40% del neto.

Ejemplo real

Una vivienda alquilada por 900 €/mes genera 10.800 €/año. Con 1.580 € de gastos, el neto es 9.220 €. Tras la reducción del 60% solo tributan 3.688 €. La cuota de IRPF orientativa sería unos 600 €, dejando al propietario 8.620 € netos. Rentabilidad neta ≈ 4,31%.

Deducción por inversión en vivienda de alquiler

Para contratos de alquiler de vivienda habitual firmados entre 2023 y 2028 existe una deducción estatal del 50% sobre el rendimiento neto positivo, acumulable a la reducción del 60%. En determinadas zonas con presión elevada de alquiler la deducción puede llegar al 90% para contratos que reduzcan la renta.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos son deducibles en el alquiler?

IBI, comunidad, seguros (incluido el de impago), mantenimiento, reparaciones, intereses del préstamo hipotecario para compra del inmueble y amortización del 3% del valor catastral de la construcción.

¿La reducción del 60% es para todos los alquileres?

No. El 60% se aplica al alquiler de vivienda habitual. Para uso distinto (local comercial) no existe esta reducción, aunque se pueden deducir todos los gastos.

¿Es mejor comprar para alquilar o invertir en bolsa?

Depende de la rentabilidad neta del inmueble comparada con la rentabilidad esperada de otras inversiones, teniendo en cuenta plusvalía potencial, liquidez y riesgo. La rentabilidad neta de un alquiler en España suele rondar el 3-5%.